ปล่อยเช่าคอนโด ไม่ให้พลาด เริ่มต้นด้วย การประเมินมูลค่า | www.betterpost.info 

ประกาศอัพเดท

ปล่อยเช่าคอนโด ไม่ให้พลาด เริ่มต้นด้วย การประเมินมูลค่า

ลงประกาศเมื่อ 23 มิ.ย. 2563 อัพเดทล่าสุด 23 มิ.ย. 2563 16:25:20 น. เข้าชม 30 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


“ปล่อยเช่าคอนโดฯ” ไม่ให้พลาด ! เริ่มต้นด้วย “การประเมินมูลค่าฯ”

สำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า การคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดฯ เป็นเรื่องสำคัญ ทั้งนี้เทคนิคและประสบการณ์ของแต่ละคนในการปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจแตกต่างกันไป ซึ่งการมองภาพอนาคตหรือการคาดการณ์ว่า เราจะได้ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในครั้งนี้เท่าไหร่ สิ่งที่ควรสนใจ เป็นลำดับแรกก็คือ “ต้นทุนการลงทุน” 

 

ต้นทุนการลงทุน คืออะไร

  • รายได้จากการปล่อยเช่า
  • ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า
  • คำถาม 3 หัวข้อหลัก ในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดให้ไม่พลาด

 

 

  • ต้นทุนการลงทุน คืออะไร

ต้นทุนที่ว่านี้ คือ ค่าใช้จ่ายในการลงทุนซื้อคอนโดในครั้งนี้ อย่างไรก็ตาม การลงทุนซื้อคอนโดของแต่ละท่าน อาจจะมีไม่เหมือนกัน ดั่งเช่นที่มีคนกล่าวไว้ว่า “คนเราเกิดมาก็ไม่เท่ากันแล้ว” การลงทุนคอนโดก็ควร “รู้จักตัวเอง” ก่อนเป็นลำดับแรก เช่น ซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ (มีการผ่อนดาวน์) ซื้อคอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ กู้เงินเพื่อซื้อคอนโด  นอกเหนือจากนั้นราคาคอนโดในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าควรรวมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมด้วย เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายด้านภาษีเงินได้ (หากมีการซื้อคอนโดมือสอง บางเคสผู้ขายอาจผลักภาระส่วนนี้ให้ผู้ซื้อได้) ค่าจดจำนอง (ในกรณีที่กู้เงินเพื่อซื้อคอนโด) อาจจะรวมไปถึงการซื้อคอนโดราคาสูงแต่มีสัญญาการันตีผลตอบแทนการลงทุนด้วยก็ได้ ในส่วนที่ต้องพิจารณาลำดับถัดไป คือ “รายได้จากการปล่อยเช่า” ตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่



 

  • รายได้จากการปล่อยเช่า

ในส่วนรายได้จากการปล่อยเช่านี้ หากท่านไม่ได้คุ้นชิน หรือคลุกคลีอยู่ในทำเลนั้น ๆ การคาดการณ์รายได้จากการเช่านั้น ไม่ควรอย่างยิ่งที่จะพิจารณาข้อมูลคำบอกเล่าจากเซลล์ที่ขายคอนโดให้ท่านเพียงฝ่ายเดียว เพื่อให้พิจารณาสภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นในการคำนวณปล่อยเช่าได้อย่างแม่นยำ ท่านควรหาข้อมูลเพิ่มเติม ซึ่งการที่จะได้มาด้านข้อมูลค่าเช่านั้นมีได้หลากหลายช่องทาง เช่น ดูจากประกาศบริเวณบอร์ดหน้าสำนักงานนิติบุคคลคอนโดนั้น ๆ ประกาศปล่อยเช่าในเว็บไซต์ หรือสอบถามเอเจ้นท์ (Agent) ที่อยู่ในโครงการหรือบริเวณใกล้เคียงหลาย ๆ คน อย่างไรก็ตามช่องทางข้างต้นเหมาะสำหรับโครงการที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ ในส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือยังไม่เกิดการปล่อยเช่าในคอนโดนั้น ๆ ท่านอาจจะต้องพิจารณาจากคอนโดรอบข้างที่มีลักษณะหรือทำเลใกล้เคียงกันแทน หรือรวมไปถึงพิจารณาการเช่าอะพาร์ตเม้นท์ที่อยู่รอบ ๆ โครงการร่วมด้วยเช่นเดียวกัน

 

 

นอกจากนั้นการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ อัตราว่าง ก็เป็นส่วนสำคัญที่ขาดไม่ได้ อัตราว่างคือช่วงระยะเวลาการหาผู้เช่าระหว่างรายแรก และผู้เช่าใหม่ (ระหว่างสัญญา) เป็นช่วงสูญญากาศที่ท่านจะไม่ได้รับรายได้จากการปล่อยเช่า (แน่นอนว่าเมื่อไม่มีผู้เช่าก็ย่อมไม่มีรายได้จากการเช่าเกิดขึ้น) ดัังนั้นการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ปล่อยเช่า ท่านควรเติมอัตราว่างเข้าสู่การคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ของท่านด้วย ซึ่งการทำสัญญาระยะยาว (มากกว่า 1 ปี) อาจจะลดอัตราว่างของคอนโดท่านได้ นอกจากนั้นรูปแบบห้องพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ ส่วนใหญ่จะมีอัตราว่างมากกว่าห้องขนาดที่เล็กกว่า (เนื่องจากมีค่าเช่าที่แพงกว่า) แต่บางทำเลหากมีความขาดแคลนห้องขนาดใหญ่ก็อาจจะไม่ได้เป็นอย่างนั้นเสมอไป ในส่วนนี้จะต้องย้อนกลับไปสู่กระบวนการของการหาข้อมูลที่ท่านหามาว่าครบถ้วนแม่นยำเพียงใด หรือหากใครเชี่ยวชาญก็อาจจะใช้ประสบการณ์ร่วมได้ ประเด็นลำดับถัดมาคือ “ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า”

 

 

  • ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า ( for rent )

ค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่าคอนโดอาจต้องแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็น 2 ส่วนหลัก ๆ ตามรอบเวลาของกิจกรรมที่เกิดขึ้น คือ ค่าใช้จ่ายทั่วไป และค่าใช้จ่ายในการลงทุน

 

ค่าใช้จ่ายทั่วไป เป็นค่าใช้จ่ายประจำตามรอบ (Routine) ที่ท่านต้องเสียเงินจ่าย ได้แก่ ค่าส่วนกลาง ค่ารักษามิเตอร์น้ำ ค่าประกันคอนโด ที่คอนโดบางแห่งอาจจะจ่ายรายปี หรือราย 6 เดือน ค่าล้างแอร์ รวมไปถึงค่าทำความสะอาด ในกรณีที่มีผู้เช่าย้ายเข้ามาใหม่ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายของโครงการคอนโดแต่ละที่เพิ่มเติม เช่น ค่าต่อสัญญาเช่า (ในกรณีที่เป็นคอนโดกรรมสิทธิ์เช่า-Leasehold) ค่าภาระจำยอมในพื้นที่ร่วมกับผู้อื่น เป็นต้น นอกจากนั้นในช่วงนี้ยังมีประเด็นที่น่าจับตา คือ ค่าใช้จ่ายด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เพิ่มขึ้นมาใหม่ โดยในส่วนของคอนโดนั้นอาจจะไม่ได้เก็บรายปีมากนัก แต่ก็ถือว่าเป็นรายจ่ายในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดได้อีกหมวดหนึ่ง

 

ค่าใช้จ่ายในการลงทุน เป็นเรื่องสำคัญอีกรายการหนึ่งที่คนส่วนใหญ่มักจะลืมกัน เนื่องจากหากท่านปล่อยเช่าคอนโด อุปกรณ์ภายในห้องทัั้งเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า รวมไปถึงการตกแต่งภายในห้องท่านทรุดโทรม หรือล้าสมัย อาจส่งผลให้ท่านหาผู้เช่ารายใหม่ หรือการขึ้นค่าเช่าได้ยากขึ้น เฉกเช่นเดียวกับทางโครงการคอนโด ที่มีการเก็บค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายบริหารภายในโครงการ และเงินกองทุนที่เก็บครั้งเดียวเมื่อท่านซื้อคอนโด เพื่อนำไปใช้จ่ายด้านการลงทุนเพื่อรักษาหรือเพิ่มมูลค่าของโครงการได้

 

สรุป

สำหรับทั้งลงทุนทั้ง 3 หัวข้อหลักที่ได้กล่าวไป คือ ต้นทุนการลงทุน รายได้จากการปล่อยเช่า และค่าใช้จ่ายระหว่างการปล่อยเช่า ถ้าเราเข้าใจกระบวนการทำงานของ 3 ห้วข้ออย่างถ่องแท้ จะทำให้เราสามารถคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโด ได้อย่างไม่พลาดได้ โดยได้ทำสรุป Check List ในการปล่อยเช่าคอนโด เพื่อการลงทุนให้ไม่พลาดผลตอบแทนการลงทุนที่ท่านคาดหวังไว้ ดังนี้

 

คำถาม 3 หัวข้อหลัก ในการคำนวณหรือการประเมินมูลค่าฯ ก่อนปล่อยเช่าคอนโดให้ไม่พลาด

ต้นทุนการลงทุน

รายได้จากการปล่อยเช่า
for rent

ค่าใช้จ่ายระหว่างปล่อยเช่า

  • คอนโดสร้างเสร็จหรือยัง ?

  • คอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ไหม ?

  • กู้เงินหรอเปล่า ?

  • ค่าใช้จ่ายการทำธุรกรรมเท่าไหร่?

  • คอนโดการันตีผลตอบแทนการลงทุนอย่างไร (ให้ Yield กี่% นานกี่ปี รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกไหม ?)

  • ราคาปล่อยเช่าคอนโดที่ได้ข้อมูลมาเพียงพอ ตรงตามการปล่อยเช่าในตลาดหรือไม่ ?

  • ระยะเวลาสัญญาเช่าเท่าไหร่?

  • ค่ามัดจำ และค่าล่วงหน้าครอบคลุมรายได้ หรือไม่ ?

  • อัตราว่างน่าจะประมาณเท่าไหร่ ?

  • ค่าใช้จ่ายประจำคือ อะไรบ้าง ?(ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฯลฯ)

  • ค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนเมื่อห้องทรุดโทรมมีอะไรบ้าง ? (ซื้อทีวีใหม่ ทาสีห้องใหม่ ฯลฯ)

 

อย่างไรก็ตาม จากที่ได้กล่าวมาเป็นเพียงการคาดการณ์โดยใช้ปัจจัยภายใน ในการปล่อยเช่าคอนโดเพื่อการลงทุน (Condo for rent) จริง อาจมีปัจจัยภายนอกร่วมด้วย เช่น ปัญหาทางการเมือง ปัญหาเชื้อไวรัสระบาด ทำให้มีจำนวนผู้เช่าในพื้นที่ลดน้อยได้

 

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินราคาคอนโดฯ เพื่อการปล่อยเช่า สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร.02-295-3905 ต่อ 114 หรือ Email : area@area.co.th หรือ Line ID : @trebs หรือคลิก https://lin.ee/n0dWX94

ขอบคุณที่มา : Tooktee.com


[Tag]: การประเมินมูลค่าฯ , ประเมินราคา , บริการประเมิน , การประเมินราคา การประเมินราคาคอนโดฯ , ประเมินราคาคอนโด , คอนโดมิเนียม , บริการประเมินราคาคอนโดฯ , ปล่อยเช่า

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

เงินด่วนทันใจ อนุมัติเร็ว

(ลงประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรเครื่องจักร 29 ก.ค. 2563

ราคา 1,000,000 บาท

เข้าชม 47 ครั้ง

เงินด่วนทันใจ อนุมัติเร็ว

(ลงประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - ธุรกิจ งานนำเข้า ส่งออก 29 ก.ค. 2563

ราคา 1,000,000 บาท

เข้าชม 27 ครั้ง

เงินด่วนทันใจ อนุมัติเร็ว

(ลงประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - รถ ยานพาหนะอะไหล่ 29 ก.ค. 2563

ราคา 1,000,000 บาท

เข้าชม 37 ครั้ง

บจก.3พี คอนกรีต โรงงานผลิตเสาเข็มคอนกรีตอัดแรง จ.นครปฐม บริการจำหน่ายเสาเข็มทุกประเภท ทุกขนาด พร้อมบริการรับตอก และจำหน่ายเสาเข็ม มอก.3พี คอนกรีตให้บริการ

(ลงประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 13 ส.ค. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

จัดส่งแม่บ้าน พี่เลี้ยงเด็ก ดูแลผู้สูงอายุ

(ลงประกาศฟรี นนทบุรี) - อาหารอาหารสด แห้ง เครื่องปรุง 23 พ.ค. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 350 ครั้ง

รับสมัครงาน แม่บ้าน,พี่เลี้ยงเด็ก,ดูแลผู้สูงอายุ

(ลงประกาศฟรี นนทบุรี) - ธุรกิจ งานงานประจำ 14 มิ.ย. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 296 ครั้ง

จัดส่งแม่บ้าน พี่เลี้ยงเด็ก ดูแลผู้สูงอายุ

(ลงประกาศฟรี นนทบุรี) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 23 พ.ค. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 364 ครั้ง

จัดส่งแม่บ้าน พี่เลี้ยงเด็ก ดูแลผู้สูงอายุ

(ลงประกาศฟรี นนทบุรี) - เสริมสวย สุขภาพผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพ 23 พ.ค. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 335 ครั้ง

ปรึกษาคดี ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนาย ทนายคดีอาญา ทนายคดีแพ่ง ทนายคดีแรงงาน ทนายคดีผู้บริโภค ทนายคดีครอบครัว ทนายคดีละเมิด ทนายนนทบุรี ทนายบางใหญ่ ทนายบางเลน ฟ้องคดี ว่าความ ติดตามหนี้ สืบทรัพย์ บังคับคดี ร่างสัญญา ร่างพินัยกรรม

(ลงประกาศฟรี ขอนแก่น) - ธุรกิจ งานสำนักบัญชี กฎหมาย 12 มี.ค. 2561

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 210 ครั้ง

วอเตอร์ปลั๊ก WATER PLUG ซีเมนต์อุดรอยรั่วซึมของน้ำ อุดและหยุดน้ำที่กำลังซึม อุดรอยรั่วซึมน้ำ ซิเมนต์แห้งเร็วชนิดพิเศษสำหรับอุดรอยรั่วซึมของน้ำ

(ลงประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรวัตถุดิบ วัสดุ เคมีภัณฑ์ 12 มิ.ย. 2560

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 177 ครั้ง

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณเล็ก สัญชัญ
  • ความต้องการ : บริการ
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 23 มิ.ย. 2563
  • อัพเดทล่าสุด : 23 มิ.ย. 2563 16:25:20 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : ลงประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร
  • เบอร์โทรศัพท์ : 022952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน